Hausverkauf binnen Zehnjahresfrist: Überlassung an Elternteil ist keine Selbstnutzung
Wer eine Immobilie mit mehr als 250 qm Wohnfläche vermietet, darf daraus resultierende Vermietungsverluste nicht ohne weiteres mit seinen anderen Einkünften verrechnen - dies geht aus einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) hervor.
Geklagt hatte ein Ehepaar, das drei Villengebäude mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 qm erworben hatte. Die Immobilien hatte es unbefristet an seine volljährigen Kinder vermietet, wodurch jährliche Verluste zwischen 172.000 EUR und 216.000 EUR entstanden. Die Verluste verrechnete das Ehepaar mit seinen übrigen Einkünften, so dass sich eine erhebliche Einkommensteuerersparnis ergab.
Der BFH ließ die Verrechnung der Verluste mit den übrigen Einkünften und die damit verbundene Steuerersparnis jedoch nicht zu. Die Bundesrichter entschieden, dass der Vermieter bei solch großen Objekten nachweisen muss, dass die Vermietung mit der Absicht erfolgte, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Kann dieser Nachweis nicht erbracht werden, weil über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschaftet werden, handelt es sich bei der Vermietungstätigkeit um eine steuerlich unbeachtliche Liebhaberei, so dass die aus dieser Tätigkeit stammenden Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar sind.
Der BFH bestätigt mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten (z.B. mit Größe von mehr als 250 qm Wohnfläche; Schwimmbad) nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit ausgegangen werden kann. Es handelt sich hierbei um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen. Bei diesen Objekten ist daher regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.
Hinweis: Die Hürden für den Verlustabzug liegen bei Luxusimmobilien damit also entsprechend hoch. Nicht betroffen sind hiervon Vermieter, die Immobilien außerhalb des Luxussegments dauerhaft zu Wohnzwecken vermieten, denn in diesen Fallgestaltungen wird nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung unwiderlegbar vermutet, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt (ausgenommen sind aber verbilligte Vermietungen oder teilweise selbstgenutzte Ferienwohnungen).Information für: Hausbesitzerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 02/2024)
Die Vermietung von Ferienwohnungen führt bei privaten Vermietern in der Regel zu nicht gewerbesteuerpflichtigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, da sich die Tätigkeit im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung bewegt. Vermieter können allerdings in die Gewerbesteuerpflicht rutschen, wenn das Finanzamt bei ihnen Einkünfte aus Gewerbebetrieb annimmt. Diese Einordnung kann erfolgen, wenn bei der Vermietung nicht übliche (hotelmäßige) Sonderleistungen erbracht werden oder wenn bei der Vermietung wegen eines besonders häufigen Mieterwechsels eine unternehmerische Organisation erforderlich wird, die mit einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist.
Ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH), welches bereits im Jahr 2020 erging, aber erst jetzt zur amtlichen Veröffentlichung bestimmt wurde, zeigt allerdings, dass die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers verhindern kann, dass beim Vermieter gewerbliche Einkünfte angenommen werden. Im zugrunde liegenden Fall hatte eine GbR drei Ferienwohnungen erworben, die in einer weitläufigen Ferienwohnanlage mit angeschlossenem Hotel lagen. Die GbR hatte die Vermietung in die Hände eines Vermietungsservice gegeben, der die Wohnungen treuhänderisch als Hotelzimmer mit den hotelüblichen Zusatzleistungen (Frühstück, Halb- oder Vollpension, tägliche Reinigung, Mitnutzung des Wellnessbereichs etc.) vermietete.
Das Finanzamt nahm beim Vermieter aufgrund der hotelmäßigen Vermietung gewerbliche Einkünfte an, wurde vom BFH nun jedoch eines Besseren belehrt: Die Bundesrichter urteilten, dass die GbR trotz der hotelmäßigen Vermietung weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielte, da ihr die gewerblichen Handlungen der Vermittlungsgesellschaft nicht aufgrund eines Treuhandverhältnisses zugerechnet werden konnten. Der Vermieter war nicht als Treugeber mit beherrschender Stellung anzusehen, da die Vermittlungsgesellschaft ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hatte. Schließlich konnte sie die hoteltypischen Zusatzleistungen auf eigene Rechnung erbringen - dem Vermieter selbst waren für diese Leistungen keine Beträge ausgekehrt worden.
Hinweis: Die gewerblichen Handlungen der Vermittlungsgesellschaft konnten also im Ergebnis nicht dem Vermieter zugerechnet werden, so dass dieser weiterhin lediglich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielte und von der Gewerbesteuerpflicht verschont blieb.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 08/2023)
Wenn Sie eine Immobilie des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußern, müssen Sie den realisierten Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuern. Keine Versteuerung muss hingegen bei Veräußerung binnen zehn Jahren erfolgen, wenn die Immobilie zuvor selbstgenutzt worden ist. Nach dem Einkommensteuergesetz muss hierzu eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entweder
im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder
im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren
vorgelegen haben.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun entschieden, dass die Überlassung einer Wohnung an die (Schwieger-)Mutter keine Selbstnutzung ist, so dass bei Verkauf der Immobilie binnen Zehnjahresfrist ein privater Veräußerungsgewinn versteuert werden muss. Geklagt hatte ein Ehepaar, das 2009 eine Eigentumswohnung errichtet und diese im Anschluss unentgeltlich an die Mutter der Ehefrau überlassen hatte. Sieben Jahre später, nachdem die (Schwieger-)Mutter verstorben war, veräußerten die Eheleute die Wohnung mit Gewinn.
Der BFH entschied, dass die Wohnung nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden war und deren Verkauf deshalb ein privates Veräußerungsgeschäft ausgelöst hatte. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt voraus, dass der Steuerzahler die Immobilie auch selbst - gegebenenfalls mit seinen Familienangehörigen oder einem Dritten - bewohnt. Zwar erkennt die höchstrichterliche Rechtsprechung als Selbstnutzung auch die unentgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken an ein steuerlich anerkanntes Kind an, da eine solche Nutzung dem Eigentümer als eigene Nutzung zuzurechnen ist. Diese lässt sich aber nicht auf die Überlassung an eine (Schwieger-)Mutter übertragen.
Hinweis: In derartigen Fällen der Nutzungsüberlassung sind Steuerzahler also häufig gut beraten, wenn sie die Immobilie nach Möglichkeit mindestens zehn Jahre halten.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 04/2024)
Mitunter gibt es gute Gründe, den Wohnsitz im Inland aufzugeben und ins Ausland zu ziehen. Ein naheliegender ist das Antreten einer neuen Stelle im Ausland. Wenn man dann mehr oder minder gleichzeitig von seinem bisherigen Arbeitgeber eine Abfindung erhält, kann sich die Frage ergeben, welches Land eigentlich das Besteuerungsrecht hat. Im Streitfall wurde der inländische Wohnsitz am Tag einer Abfindungsteilzahlung aufgegeben. Das Finanzgericht Hamburg (FG) musste entscheiden, welches Land diese Zahlung besteuern darf.
Der Kläger zahlte an seinen Arbeitnehmer A für den Verlust des Arbeitsplatzes eine Abfindung in drei Tranchen. Die erste Zahlung erfolgte bei Auflösung des (befristeten) Arbeitsvertrags und die übrigen zwei in den beiden Folgejahren. Im Februar 2003 wurde der Auflösungsvertrag zum Ablauf des Monats geschlossen. Am 08.02.2003 unterschrieb A bei einem neuen Arbeitgeber in China einen Arbeitsvertrag und suchte sich dort ein Haus aus. Er kehrte noch einmal nach Deutschland zurück und flog dann am 20.02.2003 mit seiner Ehefrau nach China, um dort seine neue Tätigkeit aufzunehmen. Die erste Abfindungszahlung erhielt A ebenfalls am 20.02.2003. Das Finanzamt nahm den Kläger für die Lohnsteuer auf diese Abfindungszahlung in Haftung.
Die Klage des bisherigen Arbeitgebers vor dem FG war unbegründet. Der Haftungsbescheid war rechtmäßig. Bei der Abfindungszahlung handelt es sich um Arbeitslohn, für den der tatsächliche Zuflusszeitpunkt maßgeblich ist. A war zum Zeitpunkt des Zuflusses noch unbeschränkt steuerpflichtig, da er seinen inländischen Wohnsitz frühestens an diesem Tag aufgegeben hat und sein gewöhnlicher Aufenthalt im Inland erst an diesem Tag endete.
Der Wohnsitz endet erst bei dessen tatsächlicher Aufgabe. Wird nach der Aufgabe des Wohnsitzes der Inlandsaufenthalt noch kurzfristig fortgesetzt, so besteht der gewöhnliche Aufenthalt bis zur tatsächlichen Ausreise fort. Der Eingang der ersten Abfindungszahlung auf dem Konto des A erfolgte noch vor seinem Abflug aus Deutschland. Auch aus dem Doppelbesteuerungsabkommen mit China ergibt sich keine Beschränkung des deutschen Besteuerungsrechts - ganz unabhängig davon, aus welchem Grund die Abfindung gezahlt wurde. Des Weiteren hatten der Kläger und A eine Nettolohnvereinbarung abgeschlossen. Somit sind zum Zeitpunkt der Gutschrift der Abfindungszahlung eben auch die übernommenen Steuern zugeflossen.Information für: Arbeitgeber und Arbeitnehmerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 12/2022)
Finanzämter dürfen Daten zu inländischen Konten und Wertpapierdepots über ein gesetzlich vorgesehenes Kontenabrufverfahren in Erfahrung bringen. Während im Jahr 2010 bundesweit lediglich 58.000 Kontenabrufe stattfanden, haben die Behörden diese Möglichkeit seither immer häufiger genutzt. 2022 wurde der Kontenabruf bereits 1,14-Millionen-mal vorgenommen. Davon erfolgten allein 294.000 Abrufe von Finanzämtern aufgrund von steuerlichen Verdachtsmomenten.
Zu den abrufbaren Daten gehören die Kontonummer, das Eröffnungs- und Auflösungsdatum eines Kontos sowie der Vor- und Nachname, die Adresse und das Geburtsdatum des Kontoinhabers, der Verfügungsberechtigten oder der wirtschaftlich Berechtigten. Diese Kontostammdaten dürfen von den Behörden zu unterschiedlichen Zwecken eingesehen werden, z.B. zur Gewährung von Sozialhilfe, Wohngeld und BAföG und zur Überprüfung der Angaben in der Steuererklärung.
Hinweis: Kontenbewegungen oder Kontenstände können hingegen nicht direkt abgerufen werden. Die Kontoabfrage erstreckt sich somit nur auf Auskünfte darüber, bei welchen Kreditinstituten jemand Konten oder Depots unterhält.
Die Kreditinstitute erhalten von den Abrufen keine Kenntnis. So soll sichergestellt werden, dass sie keinen Anlass für eigene Ermittlungen erhalten und beispielsweise die Kreditwürdigkeit ihres Kunden aufgrund häufiger Behördenabfragen auf den Prüfstand stellen. Führt das Finanzamt einen Kontenabruf durch, informiert es den Steuerbürger darüber, sofern dies für die Ermittlungen nicht nachteilig ist. Wurde das Amt fündig und stellt der Bürger seine detaillierteren Kontoinformationen daraufhin nicht zur Verfügung, darf das Finanzamt bei der Bank sogar die Kontoauszüge mit den Kontoständen und Kontobewegungen anfordern - dies geschieht dann über ein Einzelauskunftsersuchen.
Hinweis: Das Bundesverfassungsgericht hat die Rechtmäßigkeit des anlassbezogenen Kontenabrufverfahrens in der Vergangenheit bereits mehrfach bestätigt.Information für: Kapitalanlegerzum Thema: übrige Steuerarten(aus: Ausgabe 10/2023)
Kann eine Immobilie nicht vermietet werden, weil sie noch durch ein Wohnungsrecht "blockiert" ist, lassen sich Ausgleichszahlungen an den Wohnungsberechtigten zur Aufgabe seines Rechts als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehen. Dies geht aus einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) hervor.
Geklagt hatte ein Mann, der ein Erbbaurecht für eine Doppelhaushälfte geerbt hatte, die mit einem Wohnungsrecht zugunsten eines Dritten belastet war. Dieser Dritte verzichtete gegen Zahlung von 40.000 EUR auf das Wohnungsrecht und verpflichtete sich, das Gebäude zu räumen. Nachdem das Objekt freigestellt und renoviert worden war, begann der Kläger mit der Vermietung. Die von ihm geleistete Ausgleichszahlung machte er als vorab entstandene Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend. Das Finanzamt ordnete die Zahlung jedoch den Anschaffungskosten des Gebäudes zu, so dass sie sich lediglich über die 2-%-ige Abschreibung steuermindernd auswirkte.
Der BFH ließ hingegen den sofortigen Werbungskostenabzug zu und erklärte, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der Ausgleichszahlung und den Vermietungseinkünften bestanden habe. Durch den Verzicht des Wohnungsberechtigten sei der Kläger in die Lage versetzt worden, eine unentgeltliche Überlassung (Wohnungsrecht) durch eine entgeltliche Nutzungsüberlassung (Vermietung) zu ersetzen.
Hinweis: Auch die bei Löschung des Wohnungsrechts anfallenden Kosten für den Notar (Beurkundungskosten) waren sofort als Werbungskosten abzugsfähig.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 04/2023)
Die Kosten einer doppelten Haushaltsführung können Sie im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung steuermindernd berücksichtigen, wenn Sie die notwendigen Voraussetzungen erfüllen. Dann erhöhen sich Ihre abzugsfähigen Werbungskosten. Wenn Sie jedoch eine diesbezügliche Erstattung von Ihrem Arbeitgeber erhalten, ist diese den Aufwendungen gegenzurechnen. Im Streitfall stellte sich die Frage, ob eine steuerfreie Dienstaufwandsentschädigung ebenfalls gegenzurechnen ist. Darüber zu entscheiden hatte das Finanzgericht Baden-Württemberg (FG).
Die Kläger (Eheleute) hatten einen Wohnsitz in A. Daneben hatte die Klägerin einen Wohnsitz in X bei B. Sie war Ortsvorsteherin in B und Bürgermeisterin in C. Im Streitjahr fuhr sie an den Wochenenden regelmäßig nach A zum gemeinsamen Lebensmittelpunkt. In der Einkommensteuererklärung 2018 machte sie Aufwendungen für eine doppelte Haushaltsführung in X geltend. Das Finanzamt berücksichtigte aber nur einen Teil der Kosten. Den vom Arbeitgeber der Klägerin steuerfrei übernommenen Dienstaufwand verrechnete es gegen die geltend gemachten Werbungskosten.
Die Klage vor dem FG war unbegründet. Die von der Klägerin geltend gemachten Aufwendungen für Miete und Fahrtkosten sind grundsätzlich Werbungskosten. Sie sind ihr im Zusammenhang mit einer doppelten Haushaltsführung entstanden. Die Aufwendungen für die doppelte Haushaltsführung sind hier allerdings vom Abzug ausgeschlossen, da sie mit der steuerfreien Dienstaufwandsentschädigung in einem unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang stehen. Entgegen der Ansicht der Klägerin liegt hier auch keine Beeinträchtigung von Ehe und Familie nach Art. 6 Abs. 1 Grundgesetz vor.Information für: Arbeitgeber und Arbeitnehmerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 11/2023)