Ferienimmobilie: Wie sind Vermietungsverluste in der EU zu berücksichtigen?

Das Finanzgericht Niedersachsen (FG) hat entschieden, dass es sich im Regelfall auch dann nicht um eine unselbständige Nebenleistung der steuerfreien Vermietung handelt, wenn Strom über eine Photovoltaikanlage vom Vermieter erzeugt und an den Mieter geliefert wird. Ausschlaggebend ist, dass der Mieter die Option hat, den Stromanbieter frei zu wählen. Im Streitfall erbrachte der Kläger umsatzsteuerfreie Vermietungsleistungen. Er hatte auf dem Dach der Häuser Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung inklusive Batteriespeicher installiert. Den Strom speicherte er und lieferte ihn an die Mieter zum handelsüblichen Preis. Er rechnete mit den Mietern jährlich über einen Gemeinschaftszähler im jeweiligen Haus und entsprechende Unterzähler nach der individuellen Verbrauchsmenge ab. In einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag wurde geregelt, dass der Stromlieferungsvertrag mit einer Frist von vier Wochen zum Monatsende durch den Mieter gekündigt werden konnte. Es wurde ebenfalls vereinbart, dass sofern der Mieter den Strom anderweitig beziehen wollte, er die dafür erforderlichen Umbaukosten zu tragen hatte. Das Finanzamt versagte den Vorsteuerabzug aus den Eingangsrechnungen des Installationsbetriebs. Die Stromlieferung sei eine unselbständige Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Vermietung. Die Klage vor dem FG hatte Erfolg. Die Stromlieferung ist eine selbständige Leistung neben der Vermietung. Ausschlaggebend dafür war, dass der Stromverbrauch individuell mit den Mietern abgerechnet wurde und die Mieter ferner die Option hatten, den Stromanbieter frei zu wählen. Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hatte bereits im Jahr 2015 in einem ähnlichen Fall die Stromlieferung und die Vermietung als zwei getrennte Leistungen angesehen. Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Vermietungsleistungen und Leistungen über Nebenkosten eine einheitliche Leistung oder zwei getrennte Leistungen darstellen, hat der Bundesfinanzhof (BFH) bislang noch nicht entschieden. Die Finanzverwaltung sieht hier weiterhin eine einheitliche Leistung und wendet die Rechtsprechung des EuGH somit nicht an. Hinweis: Die Revision beim BFH wurde zugelassen. Die Entscheidung darf mit Spannung erwartet werden.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Umsatzsteuer(aus: Ausgabe 06/2021)
Ein Ferienhaus auf einer Insel - für viele ein Traum. Doch nicht jeder kann es sich leisten, einen solchen Zweitwohnsitz ausschließlich selbst zu nutzen. Häufig werden solche Häuser in der Ferienzeit an andere Personen vermietet, um einen Teil der Kosten zu decken. Andere Eigentümer wiederum nutzen das Haus als Vermietungsobjekt, um Einkünfte zu erzielen. Diese Einkünfte - und ebenso die Kosten - sind in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Was aber, wenn das Finanzamt nicht von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgeht? Das Niedersächsische Finanzgericht (FG) musste darüber entscheiden. Die Kläger vermieteten eine Immobilie auf der Insel M. Eigennutzung war nach dem Vermittlungsvertrag ausgeschlossen. Die Kläger vermieteten das Haus in den Streitjahren an je 62 bis 81 Tagen. Eine Totalüberschussprognose legten sie nicht vor. Das Finanzamt ließ die Einkünfte aus der Vermietung in den Einkommensteuerbescheiden 2011 bis 2017 unberücksichtigt. Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Demnach hat das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht zu Unrecht verneint. Nach dem Gesetz ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Dies gilt bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen aber nur, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (d.h. um mindestens 25 %) unterschreitet. Nicht geeignet als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeiten sind nach Auffassung des Gerichts die Zweitwohnungsteuersatzungen der Gemeinden. Hingegen bieten die Zahlen des Statistikamtes über die Bettenauslastung eine Möglichkeit zur Ableitung der ortsüblichen Vermietungstage. Auch sei es nicht zu beanstanden, dass der Prozentsatz der Bettenauslastung mit den gesamten Kalendertagen eines Jahres multipliziert und das Produkt hieraus als durchschnittliche Vermietungstage am Ferienort betrachtet wird. Die Einkünfte aus der Vermietung des Ferienhauses waren in diesem Fall anzuerkennen.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 07/2021)
Wenn man ein Haus oder eine Wohnung erbt, kann dies unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein. So muss der Erblasser zuvor selbst in der Wohnung gelebt haben, der Erbe muss unverzüglich einziehen und die Wohnfläche darf für eine vollständige Steuerbefreiung nicht mehr als 200 qm betragen. Was in diesem Zusammenhang "unverzüglich" heißt, hatte das Finanzgericht Düsseldorf (FG) unlägst zu entscheiden. Die Klägerin ist die Tochter der Erblasserin. Die Erblasserin war Eigentümerin eines mit einem Zweifamilienhaus bebauten Grundstücks. Sie verstarb im Juli 2016. Die Tochter bezog nach Renovierungsarbeiten Anfang 2018 die von der Erblasserin bis zu ihrem Tod genutzte Wohnung. Die Klägerin reichte im Jahr 2017 eine Erbschaftsteuererklärung ein. Der bestandskräftige Bescheid wurde in 2019 geändert. Die Klägerin legte dagegen Einspruch ein und beantragte die Steuerbefreiung für die Wohnung. Diese wurde jedoch nicht gewährt. Auch die Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Der Erwerber einer durch den Erblasser bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung kann die Steuerbefreiung beantragen, wenn der Erwerber die Wohnung unverzüglich selbst nutzt. Um die Wohnung unverzüglich, das heißt ohne schuldhaftes Zögern, zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke zu bestimmen, muss der Erwerber innerhalb einer angemessenen Zeit nach dem Erbfall die Absicht zur Selbstnutzung der Wohnung fassen und durch den Einzug in die Wohnung tatsächlich umsetzen. Die Rechtsprechung sieht einen Zeitraum von sechs Monaten als angemessen an. Erfolgt der Umzug erst nach Ablauf von sechs Monaten, kann dennoch eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorliegen. Allerdings muss der Erbe in diesem Fall darlegen und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat, aus welchen Gründen ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat. Die Klägerin zog erst 18 Monate nach dem Erbfall in die Wohnung. Das Ausräumen der Wohnung dauerte bis Januar 2017, woran sich die Renovierung anschloss. Diese Umstände lagen jedoch im Einflussbereich der Klägerin. Erst im Januar, nach Ablauf des Sechsmonatszeitraums, erfolgte eine Ortsbesichtigung hinsichtlich der Renovierungsarbeiten. Auch ist es der Klägerin anzulasten, dass sie kein Unternehmen mit dem Ausräumen der Wohnung beauftragt hat, was den Vorgang vermutlich beschleunigt hätte. Hinweis: Gegen dieses Urteil ist ein Revisionsverfahren vor dem Bundesfinanzhof anhängig.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Erbschaft-/Schenkungsteuer(aus: Ausgabe 08/2021)
Wenn Immobilien des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert werden, muss der realisierte Wertzuwachs grundsätzlich als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden. Eine Ausnahme gilt für selbstgenutzte Wohnimmobilien. Diese können auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei veräußert werden. Voraussetzung hierfür ist eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Die Finanzverwaltung hat bislang aber die Auffassung vertreten, dass bei diesen Immobilien der auf ein häusliches Arbeitszimmer entfallende Wertzuwachs besteuert werden müsse, da dieser Raum nicht zu Wohnzwecken diene. Der Bundesfinanzhof ist dieser Ansicht nun jedoch entgegengetreten und hat entschieden, dass auch ein häusliches Arbeitszimmer eigenen Wohnzwecken dient und der Wertzuwachs dieses Raumes daher nicht besteuert werden darf. Nach Ansicht der Bundesrichter genügt es für die Annahme einer solchen Nutzung, dass das Gebäude zumindest auch selbst genutzt wird. Aus Wortlaut, Begründung und Zweck des Gesetzes ergäben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber ein häusliches Arbeitszimmer von der Steuerfreistellung für selbstbewohnte Immobilien habe ausnehmen wollen. Hinweis: Die Entscheidung ist eine gute Nachricht für all diejenigen, die ihre selbstgenutzte Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist veräußert und darin über ein häusliches Arbeitszimmer verfügt haben. Es ist zu erwarten, dass das Bundesfinanzministerium nun seine entsprechende Weisung an die Finanzämter anpasst, so dass ein Steuerzugriff auf den Wertzuwachs des Arbeitszimmers künftig ausbleiben wird. Sofern Steuerzahler den Wertzuwachs noch versteuern sollen, sollten Sie auf diese Entscheidung verweisen.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 10/2021)
Wenn Sie ein Vermietungsobjekt in Deutschland haben, sind Gewinne oder Verluste in der Einkommensteuererklärung zu berücksichtigen. Erzielen Sie einen Gewinn, müssen Sie diesen versteuern. Bei einem Verlust reduziert sich die Steuerlast. Befindet sich das Objekt nicht in Deutschland, gelten demgegenüber andere Regelungen. Besteht mit dem ausländischen Staat, in dem sich die Immobilie befindet, ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), richtet sich die Besteuerung nach den darin getroffenen Regelungen. In einem vom Finanzgericht Köln (FG) entschiedenen Streitfall wollte der Kläger erreichen, dass das Finanzamt seine Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung in Portugal berücksichtigt. Mit ihrer Einkommensteuererklärung 2011 hatten die Kläger beantragt, negative Vermietungseinkünfte aus einer Ferienimmobilie in Portugal im Wege des (negativen) Progressionsvorbehalts bei der Berechnung des Steuersatzes einzubeziehen. Etwaige Vermietungseinkünfte wären im Rahmen des Progressionsvorbehalts zwar steuerfrei gewesen, hätten sich aber auf den anzuwendenden Steuersatz ausgewirkt. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass die Vermietungseinkünfte nach dem DBA-Portugal von der inländischen Besteuerung freigestellt seien. Weder positive noch negative Einkünfte seien zu berücksichtigen. Nach Ansicht der Kläger verstößt der gesetzliche Ausschluss der Berücksichtigung des Verlusts gegen die Kapitalverkehrsfreiheit, da eine inländische Immobilie steuerlich anders berücksichtigt werde als eine ausländische. Das FG hielt die Klage der Immobilieneigentümer für unbegründet. Einkünfte, die nach einem DBA steuerfrei seien, seien zwar bei der Ermittlung des Steuersatzes einzubeziehen. Allerdings enthalte das Gesetz eine Rückausnahme für Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung von unbeweglichem Vermögen (z.B. einer Ferienwohnung) oder von Sachinbegriffen, wenn diese in einem anderen Staat als in einem Drittstaat belegen seien. Hinweis: Als Drittstaaten gelten die Staaten, die nicht der EU bzw. dem EWR angehören. Daher sind laut FG sowohl der negative als auch der positive Progressionsvorbehalt für nach einem DBA steuerfrei gestellte Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien in einem anderen EU-/EWR-Mitgliedstaat ausgeschlossen. Zudem liege kein Verstoß gegen die Kapitalverkehrsfreiheit vor. Es gebe auch keine gemeinschaftsrechtswidrige Ungleichbehandlung von Steuerinländern mit im EU-/EWR-Raum erzielten passiven Einkünften gegenüber Steuerinländern mit entsprechenden inländischen Einkünften.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 11/2021)

Zurück