Wohnungsbau: Ist die Pflicht zu verbilligter Wohnraumüberlassung eine sonstige Leistung?

Wenn Sie eine Photovoltaikanlage oder ein Blockheizkraftwerk betreiben, müssen Sie die bezogenen Vergütungen in Ihrer Einkommensteuererklärung regelmäßig als Einnahmen aus Gewerbebetrieb versteuern. Neuerdings besteht für kleine Anlagen allerdings eine Möglichkeit, die Besteuerung abzuwenden: Im Juni 2021 hat das Bundesfinanzministerium ein Liebhabereiwahlrecht eingeführt, nach dem Betreiber ihren Stromerzeugungsbetrieb auf Antrag als Liebhabereibetrieb einstufen lassen können, so dass zukünftige und - soweit verfahrensrechtlich noch änderbar - in der Vergangenheit erzielte Gewinne und Verluste nicht der Besteuerung unterliegen. Für künftige Steuerjahre muss der Betreiber dann keine Anlage EÜR mehr abgeben. Nutzen können diese Neuregelung Betreiber von Photovoltaikanlagen mit einer installierten Leistung von bis zu 10 kW und von Blockheizkraftwerken mit einer installierten Leistung von bis zu 2,5 kW. Weitere Voraussetzung ist, dass die Anlagen auf zu eigenen Wohnzwecken genutzten oder unentgeltlich überlassenen Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken einschließlich Außenanlagen (z.B. Garagen) installiert sind und nach dem 31.12.2003 in Betrieb genommen wurden. Hinweis: Für Anlagen, die ein Vermieter auf seinen Vermietungsobjekten installiert, kann das Wahlrecht nicht ausgeübt werden. Eine Ausnahme gilt aber für Objekte, die nur gelegentlich und für maximal 520 EUR pro Jahr vermietet werden (z.B. Gästezimmer). Das Bayerische Landesamt für Steuern (BayLfSt) weist in einem neuen Merkblatt darauf hin, dass der Antrag auf Wahlrechtsausübung durch eine formlose schriftliche Erklärung ausgeübt werden kann, die beim zuständigen Finanzamt einzureichen ist. Darin müssen lediglich folgende Angaben enthalten sein: Erklärung, dass für die Anlage die Vereinfachungsregelung in Anspruch genommen wird Leistung der Anlage Datum der erstmaligen Inbetriebnahme Installationsort Das BayLfSt erklärt weiter, dass das Wahlrecht keine Auswirkungen auf die Umsatzsteuer hat. Für Umsätze aus dem Betrieb der Anlagen muss grundsätzlich Umsatzsteuer abgeführt werden. Bei sogenannten Kleinunternehmern, die im vorangegangenen Kalenderjahr nicht mehr als 22.000 EUR und im laufenden Kalenderjahr voraussichtlich nicht mehr als 50.000 EUR Umsatz erwirtschaftet haben bzw. erwirtschaften werden, wird die Umsatzsteuer nicht erhoben. Sie können allerdings auch keinen Vorsteuerabzug geltend machen. Wer auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichtet - insbesondere um sich den Vorsteuerabzug zu sichern -, ist für fünf Jahre an diese Entscheidung gebunden. Hinweis: Ob es sich lohnt, das Liebhabereiwahlrecht auszuüben, sollte unbedingt vorab mit dem steuerlichen Berater besprochen werden. Eine entsprechende Antragstellung kann sich für Betreiber lohnen, wenn die veranlagten Gewinne in der Vergangenheit höher waren als die veranlagten Verluste und auch für die Zukunft mit Gewinnen gerechnet wird.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 09/2021)

Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt vom Wert der Gegenleistung ab - bei einem Grundstückskauf vom Kaufpreis einschließlich vom Käufer übernommener sonstiger Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltener Nutzungen. Das Finanzgericht München (FG) hat sich mit der Frage befasst, ob die im Rahmen eines Grundstückskaufs übernommene Verpflichtung, Wohnungen einem bestimmten Personenkreis verbilligt zu vermieten, als sonstige Leistung zu werten ist. Die Verkäuferin war Eigentümerin eines großen Grundstücks, das mit einer großen Anzahl von Wohneinheiten bebaut werden sollte. In diesem Zusammenhang schloss sie mit der Stadt einen städtebaulichen Vertrag, in dem sie sich verpflichtete, ca. 6.100 qm der gesamten Geschossfläche für den geförderten Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Die Verkäuferin erhielt hierfür ein zinsgünstiges Darlehen sowie einen nichtrückzahlbaren Baukostenzuschuss und verpflichtete sich zur verbilligten Vermietung der Wohnungen an von der öffentlichen Hand benannte Personen. Noch im selben Jahr veräußerte sie ein Teilgrundstück an die Klägerin, die auch die Verpflichtung gegenüber der Stadt übernahm. Das Finanzamt sah in der Übernahme der aus dem städtebaulichen Vertrag herrührenden Verpflichtung der Verkäuferin, neugeschaffenen Wohnraum an von der Stadt benannte Mieter verbilligt zu überlassen, eine sonstige Leistung der Klägerin, die der Grunderwerbsteuer unterliegt. Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Die übernommene Verpflichtung zur Errichtung der verbilligten Mietwohnungen ist keine sonstige Leistung im Sinne der Grunderwerbsteuer. Sie ist daher bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer nicht zu berücksichtigen. Zwischen dem Erwerb des Grundstücks und der erhaltenen Gegenleistung besteht keine kausale Verknüpfung. Eine vom Nennwert abweichende Bewertung aufgrund des zinsvergünstigten Darlehens aus öffentlichen Mitteln zur Errichtung von Mietwohnungen ist nicht gerechtfertigt. Die der Klägerin gewährten zinsgünstigen Darlehen und nichtrückzahlbaren Baukostenzuschüsse sind keine bestimmten Vorteile nur für sie. Diese Vorteile sollen vielmehr von ihr durch eine niedrigere Miete an die zukünftigen Mieter weitergegeben werden. Daher stehen sich die Rechte und Pflichten zwischen der Stadt und der Klägerin ausgewogen gegenüber. Hinweis: Gegen das Urteil wurde Revision eingelegt. Daher bleibt abzuwarten, wie der Bundesfinanzhof entscheidet.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Grunderwerbsteuer(aus: Ausgabe 02/2022)