Teilweise gewerbliche Immobilie: Ermittlung des Werts eines Gebäudes für die Schenkungsteuer

12.04.2024

In der ersten großen Welle der Corona-Pandemie war die Nordseeinsel Sylt in der Zeit vom 03.04. bis 03.05.2020 vorübergehend abgeriegelt. Aufgrund der SARS-CoV-2-Bekämpfungsverordnung der schleswig-holsteinischen Landesregierung durften in dieser Zeit nur Sylter mit erstem Wohnsitz die Insel betreten. Alle anderen mussten auf dem Festland bleiben - dies galt auch für Personen, die zwar ein Haus oder eine Wohnung auf der Nordseeinsel hatten, dort aber nur mit zweitem Wohnsitz gemeldet waren. Die Regelung galt in Schleswig-Holstein für alle Inseln und Halligen an Nord- und Ostsee. Der Besitzer einer Zweitwohnung auf Sylt muss sich ungerecht behandelt gefühlt haben, nachdem ihn die Gemeinde Sylt für das ganze Jahr 2020 zur Zweitwohnungssteuer herangezogen hatte. Er klagte vor dem Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgericht und bekam zunächst recht. Doch die Inselverwaltung legte Beschwerde ein und entschied den Rechtsstreit vor dem Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgericht (OVG) nun für sich. Nach einer vorläufigen rechtlichen Bewertung erachtete das Gericht die Steuererhebung für das ganze Jahr 2020 (ungekürzt) auch dann für rechtmäßig, wenn zeitweise ein Zutrittsverbot für Personen ohne Hauptwohnung bestand. Das OVG argumentierte, dass die Steuererhebung nur das "Innehaben" einer Zweitwohnung voraussetzt und damit nur an eine rechtlich gesicherte Nutzungsmöglichkeit der Wohnung anknüpft. Diese Möglichkeit war durch das vorübergehend geltende Zutrittsverbot nicht entfallen, sondern nur vorübergehend eingeschränkt worden. Weiter erklärte das Gericht, dass es sich bei einer solchen pandemiebedingten Einschränkung um einen atypischen Sachverhalt handelt, der bei der Auslegung des Begriffs "Innehaben" nicht zu berücksichtigen ist. Hinweis: Um zusätzliche Geldquellen anzuzapfen, erheben viele Kommunen seit Jahren eine Zweitwohnungssteuer auf Nebenwohnungen. Ein willkommener Effekt ist, dass sich durch Ummeldungen von Bürgern, die die Zweitwohnungssteuer vermeiden wollen, höhere Schlüsselzuweisungen im Rahmen des kommunalen Finanzausgleichs erzielen lassen.Information für: Hausbesitzerzum Thema: übrige Steuerarten(aus: Ausgabe 02/2023)

Wer mit einer Photovoltaikanlage auf Dauer rote Zahlen schreibt und diese Verluste hinnimmt, weil er durch seine Stromerzeugung allein einen Beitrag zum Klimaschutz leisten will, handelt ohne Gewinnerzielungsabsicht und kann seine Verluste somit nicht steuerlich abziehen - dies geht aus einem neuen Beschluss des Bundesfinanzhofs (BFH) hervor. Geklagt hatten Eheleute, die im Jahr 2006 eine (fremdfinanzierte) Photovoltaikanlage auf dem Dach ihres Einfamilienhauses installieren ließen und den erzeugten Strom vollständig in das öffentliche Stromnetz einspeisten. Da die gezahlten Schuldzinsen und Abschreibungen der Anlage die bezogenen Einspeisevergütungen durchgängig überstiegen, häuften sie in den Jahren 2006 bis 2018 einen Gesamtverlust von mehr als 20.000 EUR an, den sie in ihren Einkommensteuererklärungen geltend machten. Das Finanzamt erkannte die Verluste ab dem Jahr 2015 nicht mehr an, da es von einer fehlenden Gewinnerzielungsabsicht der Eheleute ausging. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg wies die Klage dagegen in erster Instanz ab und stellte fest, dass die Eheleute die nachhaltig bestehende Verlustsituation hingenommen hätten, da sie mit dem Betrieb der Photovoltaikanlage allein emissionsfrei und klimaschützend Strom erzeugen wollten (persönlicher Grund). Der BFH stützte dieses Ergebnis und erklärte, dass eine verlustbehaftete Tätigkeit, die vordergründig nicht von einem erwerbswirtschaftlichen, sondern einem idealistischen Motiv getragen wird, nicht mit Gewinnerzielungsabsicht betrieben wird. Unerheblich war für die Bundesrichter, dass der Klimaschutz ein äußerst gewichtiges Motiv darstellt. Sie erklärten, dass die Verluste damit gleichwohl der Privatsphäre zuzuordnen waren. Hinweis: Ab dem Veranlagungszeitraum 2022 hat diese Rechtsprechung nur noch begrenzte Relevanz, denn seitdem sind Einspeisevergütungen bei Photovoltaikanlagen steuerfrei, die im Bereich von Einfamilienhäusern (einschließlich Dächern von Garagen und Carports und anderweitiger Nebengebäude) oder nicht Wohnzwecken dienenden Gebäuden (z.B. Gewerbeimmobilien) installiert sind und eine installierte Gesamtbruttoleistung von bis zu 30 kWp haben. Bei "Mischgebäuden" gilt eine Grenze von 15 kWp pro Gewerbe- und Wohneinheit. Die Einkommensteuerbefreiung für die Einnahmen führt dazu, dass ab 2022 auch alle Aufwendungen für eine Photovoltaikanlage (einschließlich der Abschreibung) einkommensteuerlich nicht mehr abgezogen werden können.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 03/2023)

Kosten für typische Berufskleidung, wie beispielsweise Uniformen, Richterroben, Blaumänner und Arbeitsschutzanzüge, dürfen als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Dies gilt sowohl für Arbeitnehmer als auch für Selbständige. Das Finanzamt erkennt auch die Kosten für die Reinigung von typischer Berufskleidung (Waschen, Trocknen und Bügeln) an. Abziehbar sind sowohl die Kosten für die Wäscherei als auch das Waschen in Eigenregie. Kosten für bürgerliche Kleidung werden demgegenüber nicht vom Finanzamt als Werbungskosten anerkannt, selbst wenn diese Kleidung ausschließlich bei der Berufsausübung benutzt wird. Maßgeblich ist für den Fiskus insoweit, dass derartige Kleidung theoretisch auch privat getragen werden kann. Es fehlt für den Kostenabzug dann an einer klaren Abgrenzung zur privaten Nutzung. Unerheblich ist für die steuerliche Einordnung, ob der Arbeitnehmer die Kleidung tatsächlich privat nutzt. In einem neuen Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun das Abzugsverbot für bürgerliche Kleidung erneut bekräftigt. Geklagt hatten Eheleute, die beide als selbständige Trauerredner tätig waren. In ihrer Gewinnermittlung hatten sie Aufwendungen für schwarze Anzüge, Blusen und Pullover als Betriebsausgaben verbucht. Das Finanzamt und das Finanzgericht hatten die steuerliche Berücksichtigung dieser Aufwendungen abgelehnt. Der BFH bestätigte, dass Kosten für Kleidung unverzichtbare Aufwendungen der Lebensführung sind und grundsätzlich nicht abgezogen werden können. Sie sind nur dann abziehbar, wenn es sich um Aufwendungen für typische Berufskleidung handelt. Schwarze Anzüge, Blusen und Pullover fallen nach Gerichtsmeinung nicht hierunter, da sie zur bürgerlichen Kleidung gehören, die auch privat getragen werden kann (oder könnte). Für diese Kleidungsstücke ist kein Betriebsausgabenabzug zu gewähren, selbst wenn die Kleidung ausschließlich bei der Berufsausübung benutzt oder das Tragen von schwarzer Kleidung von den Trauernden erwartet wird. Hinweis: Die BFH-Entscheidung wirkt sich auf alle Erwerbstätigen aus, die bei ihrer Berufsausübung bürgerliche Kleidung tragen und die Kosten hierfür steuermindernd absetzen wollen. Der BFH wies ausdrücklich darauf hin, dass auch schwarze Anzüge von Bestattern, Kellnern und Geistlichen nach den Rechtsprechungsgrundsätzen nicht mehr abziehbar sind.Information für: allezum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 09/2022)

Wenn Sie ein Gebäude oder auch nur einen Anteil daran geschenkt bekommen, muss der Wert der Schenkung für die Schenkungsteuer ermittelt werden. Hierfür gibt es mehrere Verfahren, die das Finanzamt anwenden kann. Eines davon ist das Ertragswertverfahren, bei dem der Wert des Gebäudes anhand der voraussichtlichen Einnahmen ermittelt wird. Ein anderes ist das Sachwertverfahren, bei dem der Wert anhand der Wiederbeschaffungskosten ermittelt wird. In einem Streitfall musste das Finanzgericht Münster (FG) über das anzuwendende Bewertungsverfahren entscheiden. Die drei Kläger erhielten schenkweise im Jahr 2018 jeweils einen Miteigentumsanteil von einem Viertel an einem bebauten Grundstück. Das Gebäude war teilweise zur gewerblichen Nutzung und teilweise zu Wohnzwecken vermietet. Das Finanzamt bewertete das Gebäude für Schenkungsteuerzwecke nach dem Ertragswertverfahren. Nach Ansicht der Kläger war jedoch das Sachwertverfahren anzuwenden, da sich für den gewerblich vermieteten Grundstücksteil keine übliche Miete ermitteln lasse. Die Klage vor dem FG war allerdings nicht erfolgreich. Die Bewertung sei zutreffend mittels Ertragswertverfahren erfolgt. Eine übliche Miete könne für jeden Gebäudeteil einzeln ermittelt werden. Entscheidend sei, ob es sich bei den Vergleichsräumen um Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung handele. Für den gewerblichen Teil könne die übliche Miete anhand eines Sachverständigengutachtens oder durch Schätzung ermittelt werden. Der vom Finanzamt ermittelte Wert des Anteils sei rechtlich nicht zu beanstanden. Die übliche Miete des gewerblich vermieteten Teils wurde mittels Handelsimmobilienreport ermittelt. Die Kläger hätten auch einen niedrigeren Wert nachweisen und ins Feld führen können. Da sie das nicht taten, blieb es bei dem ermittelten Wert.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Erbschaft-/Schenkungsteuer(aus: Ausgabe 05/2024)

Bei einem Erbe ist in der Regel Erbschaftsteuer zu zahlen. Aber es gibt wie immer auch Ausnahmen von der Regel. So können bestimmte Bestandteile eines Erbes steuerfrei sein. Ein gutes Beispiel hierfür ist das Haus des Erblassers, denn dies kann beim Erben unter gewissen Umständen erbschaftsteuerfrei sein. Was ist aber, wenn man kein typisches Wohnhaus, sondern ein denkmalgeschütztes Haus erbt? Gibt es auch dann Ausnahmen von der Erbschaftsteuerpflicht? Das Finanzgericht Münster (FG) musste darüber urteilen. Die Klägerin schloss am 12.11.2015 einen Erbvergleichsvertrag mit der Alleinerbin ihres Ehemanns, der im Dezember 2013 verstorben war. Danach erhielt sie unter anderem eine denkmalgeschützte Immobilie, deren Schlüssel am 30.11.2015 übergeben wurden. Die Eigentumsumschreibung auf die Klägerin erfolgte im Januar 2016. Bis Dezember 2018 wurde das Objekt für die Öffentlichkeit nutzbar gemacht. Es wurde ein Schild an dessen Eingangspforte angebracht und ein Internetauftritt erstellt, um auf öffentliche und individuelle Führungen durch das Objekt hinzuweisen, die auch seit Januar 2019 stattfinden. Im Dezember 2018 beantragte die Klägerin eine Änderung der Erbschaftsteuerfestsetzung dahin gehend, dass die Immobilie zu 85 % steuerfrei berücksichtigt werden sollte. Das Finanzamt lehnte dies ab. Die dagegen gerichtete Klage vor dem FG war begründet und erfolgreich. Das Finanzamt habe zu Unrecht die begehrte partielle Steuerbefreiung versagt. Der Grundbesitz sei denkmalgeschützt und seine Erhaltung liege im öffentlichen Interesse. Das Ganze sei unrentabel, da die jährlichen Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen überstiegen. Auch sei das Objekt der Öffentlichkeit zugänglich gemacht worden. Die Steuerbefreiung scheitere auch nicht daran, dass zwischen dem Erwerb und der Nutzbarmachung zum Zweck der Volksbildung ein längerer Zeitraum gelegen habe. Im Gesetz gebe es keine zeitliche Grenze. Die zeitliche Nähe sei abhängig von den Umständen des Einzelfalls zu konkretisieren. Zeitlicher Ausgangspunkt im Streitfall sei nicht der Todestag des Erblassers, sondern das Datum des Erbvergleichsvertrags. Erst ab dann habe die Klägerin entscheiden können, ob sie das Objekt der Öffentlichkeit zugänglich mache oder nicht. Und sie habe die notwendigen Maßnahmen hierzu schnell nach Vertragsabschluss eingeleitet, so dass die Steuerbefreiung zu gewähren sei.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Erbschaft-/Schenkungsteuer(aus: Ausgabe 01/2023)

Privat veranlasste Kosten dürfen in der Regel nicht steuerlich abgezogen werden, bei außergewöhnlichen Belastungen macht der Fiskus allerdings eine Ausnahme. Diese dürfen den Weg in die Einkommensteuererklärung finden, sofern sie dem Steuerzahler zwangsläufig entstanden sind. Hierfür ist es erforderlich, dass man sich den Kosten aus rechtlichen, tatsächlichen oder sittlichen Gründen nicht entziehen konnte und sie notwendig und angemessen sind. Nicht als außergewöhnliche Belastung absetzbar sind übliche Kosten der Lebensführung und private Aufwendungen, die nicht für ein menschenwürdiges Dasein erforderlich sind. In einem neuen Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun entschieden, dass die Kosten für einen behindertengerechten Umbau des zum selbst bewohnten Einfamilienhaus gehörenden Gartens keine außergewöhnlichen Belastungen sind. Im zugrunde liegenden Fall litt die Klägerin an einem Post-Polio-Syndrom, aufgrund dessen sie auf einen Rollstuhl angewiesen war. Um die vor dem Haus gelegenen Pflanzenbeete weiter erreichen zu können, ließen sie und ihr Mann den Weg vor ihrem Haus in eine gepflasterte Fläche ausbauen und Hochbeete anlegen. Das Finanzamt berücksichtigte die hierfür entstandenen Aufwendungen von 7.000 EUR nicht als außergewöhnliche Belastung. Der BFH bestätigte diese Entscheidung und verwies darauf, dass die Kosten für die Gartenumgestaltung nicht zwangsläufig erwachsen waren. Zwar war die Umbaumaßnahme eine Folge des verschlechterten Gesundheitszustands der Klägerin gewesen, gleichwohl aber waren die Aufwendungen nicht vornehmlich der Krankheit oder Behinderung geschuldet, sondern dem frei gewählten Freizeitverhalten (Gartennutzung als Hobby). Die Klägerin war nicht aus rechtlichen, tatsächlichen oder sittlichen Gründen verpflichtet gewesen, derartige Konsumaufwendungen zu tragen. Hinweis: Der BFH zählte den Garten nicht zum existenznotwendigen Wohnumfeld. Ganz leer gingen die Kläger indes nicht aus, da sie - wie jeder andere Einkommensteuerzahler - für die angefallenen Lohnkosten zumindest den Steuerbonus für Handwerkerleistungen im Privathaushalt abziehen konnten (20 % von in diesem Fall 3.090 EUR = 618 EUR).Information für: Hausbesitzerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 05/2023)

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