Werbungskosten bei Vermietung: Kann eine Vorfälligkeitsentschädigung die Vermietungseinkünfte mindern?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann das geerbte Familienheim von der Erbschaftsteuer befreit werden. Eine dieser Bedingungen ist, dass der Erbe das Familienheim nach dem Erbfall selbst nutzt und unmittelbar (genauer gesagt: innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall) einzieht. Was aber gilt, wenn der Erblasser vorher schon nicht mehr in dem Haus gewohnt hat, weil dies aufgrund von Pflegebedürftigkeit nicht mehr möglich war? Das Finanzgericht München (FG) hatte darüber zu entscheiden. Die Klägerin ist Alleinerbin ihrer im Februar 2018 verstorbenen Mutter. Im Nachlass befand sich auch der 50%ige Miteigentumsanteil an einem Zweifamilienhaus. Die Wohnung im Erdgeschoss wurde von X, dem Enkel der Erblasserin, genutzt und war zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht vermietet. Die Wohnung im Obergeschoss wurde zunächst von der Erblasserin genutzt, stand nach deren Umzug in eine Pflegeeinrichtung seit April 2014 erst leer und wurde dann befristet für den Zeitraum 01.04.2016 bis 31.03.2020 an Y vermietet, um mit der Miete die Kosten des Pflegeheims zu decken. Die Klägerin beantragte in der Erbschaftsteuererklärung die Steuerbefreiung für das Familienheim, die ihr das Finanzamt aber nicht gewährte. Im August 2020 bezog die Klägerin die Wohnung im Obergeschoss. Die Klage vor dem FG auf Gewährung der Erbschaftsteuerbefreiung war begründet. Ein im Inland belegenes Grundstück kann steuerfrei bleiben, soweit der Erblasser dieses bis zum Erbfall selbst genutzt hat. Die Tatsache, dass die Erblasserin die Wohnung für eine befristete Dauer von vier Jahren vermietet hat, schließt eine Steuerbefreiung nicht aus. Die Erblasserin konnte die Wohnung aus zwingenden Gründen - wegen Pflegebedürftigkeit - zuletzt nicht selbst nutzen. Sie hatte auch ein berechtigtes Interesse an der Vermietung, da die Mieteinnahmen die Kosten des Pflegeheims mitfinanzieren sollten. Eine unverzügliche Selbstnutzung kann nach Ansicht des Gerichts auch vorliegen, wenn die Erbin innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf des Mietvertrags in die Wohnung eingezogen ist. Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist, dass während eines Zehnjahreszeitraums nach dem Erwerb die Wohnung nicht nur vom Erwerber bewohnt wird, sondern auch in dessen Eigentum verbleibt. Daher ist im Besprechungsfall die Steuerbefreiung zu gewähren.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Erbschaft-/Schenkungsteuer(aus: Ausgabe 05/2023)

Wenn Immobilien vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert werden, muss der realisierte Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden. Kein Steuerzugriff erfolgt hingegen, wenn die Immobilie zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Die Wohnung oder das Haus muss hierzu nicht zwingend der Hauptwohnsitz oder Lebensmittelpunkt gewesen sein - auch eine selbstgenutzte Zweitwohnung kann steuerfrei veräußert werden. Eine steuerfreistellend wirkende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung auch dann vor, wenn die Immobile zuvor unentgeltlich an ein Kind überlassen wurde, für das ein Kindergeldanspruch besteht. Wird aber die Immobilie anderen Personen (z.B. fremden Dritten oder Kindern ohne Kindergeldanspruch) überlassen, dann liegt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor, so dass kein steuerfreier Immobilienverkauf innerhalb der Zehnjahresfrist gelingen kann. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem neuen Urteil noch einmal bekräftigt, dass nur Kinder mit Kindergeldanspruch eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken begründen können. Im Entscheidungsfall hatten die Eltern im Jahr 2010 eine Wohnung gekauft, in die zwei ihrer studierenden Söhne eingezogen waren (unentgeltliche Überlassung). Die Eltern veräußerten die Wohnung im Jahr 2016 mit Gewinn, zweieinhalb Jahre zuvor hatten die Zwillingssöhne jedoch ihren 25. Geburtstag gefeiert, so dass der Kindergeldanspruch für sie erloschen war. Das Finanzamt besteuerte den Gewinn aus dem Wohnungsverkauf als privaten Veräußerungsgewinn und berief sich darauf, dass die Wohnung in den letzten zweieinhalb Jahren vor dem Verkauf nicht mehr an kindergeldrechtlich anerkannte Kinder überlassen worden war, so dass keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken mehr vorgelegen hat. Die Eltern hielten dem entgegen, dass die gleichwohl bestehende Unterhaltsverpflichtung gegenüber ihren Kindern dazu führen müsse, dass eine Selbstnutzung anzunehmen sei. Der BFH folgte dieser Argumentation nicht und verwies darauf, dass bei der Wohnungsüberlassung an Kinder ein bestehender Kindergeldanspruch notwendig ist, um eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken begründen zu können.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 02/2023)

Wenn Sie Zinsen erhalten, können diese als steuerpflichtige Kapitalerträge der Besteuerung unterliegen. So kann der Betrag grundsätzlich der Abgeltungsteuer unterliegen und Sie können beantragen, dass eine Versteuerung mit Ihrem persönlichen Steuersatz erfolgt. Doch welche Voraussetzungen müssen noch gegeben sein, damit Zinsen, die Sie erhalten, der Besteuerung unterworfen werden? Vor dem Finanzgericht Münster (FG) ging es im Streitfall darum, ob hier zu versteuernde Einkünfte aus Kapitalvermögen vorlagen oder nicht. Am 30.09.2017 stellte der Kläger seinem Sohn ein Darlehen in Höhe von 100.000 EUR zur Verfügung. Dieser benötigte den Betrag zur Einlage in seine GmbH, die sich in Liquiditätsschwierigkeiten befand. Der Kläger selbst nahm ein Darlehen in gleicher Höhe bei einer Bank auf und gab die mit ihr vereinbarten Konditionen (Laufzeit, Zinssatz 2,5 %) unverändert an seinen Sohn weiter. Die Zins- und Tilgungszahlungen wurden direkt durch die GmbH an die Bank geleistet. Das Finanzamt unterwarf beim Kläger die jährlichen Zinseinkünfte von 2,5 % der Abgeltungsteuer. Hiergegen wehrte sich der Kläger. Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Der zwischen dem Kläger und seinem Sohn geschlossene Darlehensvertrag sei überwiegend privat motiviert und halte einem Fremdvergleich nicht stand. Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung sei jedoch, dass Vertragsinhalt und Durchführung dem zwischen Fremden Üblichen entsprächen. Der Rückzahlungsanspruch des Vaters aus dem Darlehen sei ohne gesonderte Sicherheit gefährdet gewesen. Die Werthaltigkeit des Rückzahlungsanspruchs habe von der wirtschaftlichen Entwicklung der GmbH abgehangen. Der Sohn selbst hätte kein Darlehen von einer Bank erhalten. Dass die Bank keine gesonderten Sicherheiten vom Kläger gefordert habe, sei nicht relevant. Die Situation des Vaters sei nicht mit der des Sohnes vergleichbar gewesen, da auf Seiten des Sohnes ein erhöhtes Ausfallrisiko bestanden habe. Des Weiteren fehle auf Seiten des Klägers die Einkünfteerzielungsabsicht. Eine solche werde zwar bei Kapitalerträgen grundsätzlich vermutet, könne aber wie im Streitfall widerlegt werden. Ein positiver Ertrag sei hier aufgrund der weitergegebenen gleichen Zinshöhe und Konditionen nicht möglich.Information für: Kapitalanlegerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 03/2023)

Das Thema geistert nun bereits seit Monaten durch die Medien, schlägt teilweise hohe Wellen und führt mitunter auch zu Falschinformationen: Es geht um die Energiepreispauschale in Höhe von 300 EUR für jeden Arbeitnehmer, auszubezahlen von den Arbeitgebern, und zwar einmalig mit dem Septembergehalt. Da lohnt sich ein letzter Blick auf den FAQ-Katalog, den das Bundesfinanzministerium veröffentlicht hat. Das Wichtigste daraus im Überblick: Die Pauschale erhalten alle unbeschränkt einkommensteuerpflichtigen Personen, die im Jahr 2022 Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, selbständiger Arbeit oder einer Arbeitnehmertätigkeit (aktive Beschäftigung) erzielt haben. Auch Arbeitnehmer in der passiven Phase der Altersteilzeit, Freiwillige im Bundesfreiwilligendienst, Personen, die ausschließlich steuerfreien Arbeitslohn beziehen (z.B. ehrenamtlich tätige Übungsleiter) und Arbeitnehmer in Kurzarbeit sind begünstigt. Pensionäre und gesetzliche Rentner ohne begünstigte Nebeneinkünfte erhalten keine Energiepreispauschale. Sofern sie aber gewerbliche Einkünfte versteuern (z.B. aus dem Betrieb einer Photovoltaik-Anlage), sind sie sehr wohl anspruchsberechtigt! Der Anspruch auf die Energiepreispauschale entsteht zum 01.09.2022. Bei Arbeitnehmern zahlt der Arbeitgeber die Pauschale im Regelfall im September 2022 über die Lohnabrechnung aus. Bei anderen Anspruchsberechtigten (z.B. Gewerbetreibenden) wird die Pauschale vom Finanzamt über die Einkommensteuerveranlagung 2022 gewährt, indem die festgesetzte Einkommensteuer entsprechend gemindert wird. Ein gesonderter Antrag in der Erklärung ist hierfür nicht erforderlich. Arbeitgeber bekommen die an ihre Arbeitnehmer ausgezahlten Energiepreispauschalen später erstattet. Sie können diese bei der abzuführenden Lohnsteuer gegenrechnen. Die Auszahlung der Pauschale stellt für Arbeitgeber eine Betriebsausgabe dar, die Erstattung über die Lohnsteuer-Anmeldung wiederum eine Betriebseinnahme. Bei Land- und Forstwirten, Gewerbetreibenden und Selbständigen ohne zusätzliche Lohneinkünfte werden die zum 10.09.2022 festgesetzten Einkommensteuer-Vorauszahlungen um 300 EUR gemindert. Das Finanzamt verschickt entweder geänderte Vorauszahlungsbescheide oder nimmt eine verwaltungsinterne Herabsetzung vor. Die Energiepreispauschale muss von Arbeitnehmern als Arbeitslohn versteuert werden, bei anderen Steuerzahlern als sonstige Einkünfte (die Freigrenze von 256 EUR findet keine Anwendung). Information für: allezum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 09/2022)

Wenn Sie ein Objekt vermieten, müssen Sie die hieraus erzielten Einnahmen versteuern. Wurde das Objekt teilweise fremdfinanziert, können Sie die Schuldzinsen für ein Darlehen, das für das Objekt aufgenommen und tatsächlich verwendet wurde, als Werbungskosten berücksichtigen. Zu den Schuldzinsen und somit den Werbungskosten zählt grundsätzlich auch die zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung, soweit die Schuldzinsen mit einem Vermietungsobjekt in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Das Finanzgericht Köln (FG) musste nun entscheiden, ob noch weitere Voraussetzungen zu erfüllen sind. Der Kläger erzielte unter anderem Einkünfte aus der Vermietung eines darlehensfinanzierten Objekts, das er Mitte 2018 veräußerte. In seiner Einkommensteuererklärung machte er neben Schuldzinsen noch eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens geltend, da der Veräußerungserlös für die Darlehenstilgung genutzt worden sei. Das Finanzamt folgte dem nicht. Die Klage vor dem FG war unbegründet. Die Vorfälligkeitsentschädigung sei zu Recht nicht als Werbungskosten steuermindernd berücksichtigt worden. Bei Schuldzinsen komme es darauf an, ob das Darlehen, für das die Schuldzinsen gezahlt würden, zur Erzielung von Vermietungseinkünften aufgenommen und tatsächlich verwendet worden sei. Zu den Schuldzinsen zähle zwar auch eine Vorfälligkeitsentschädigung, im Besprechungsfall fehle es jedoch am wirtschaftlichen Zusammenhang. Der Kläger habe zuerst das Objekt veräußert und erst danach mit dem Erlös das Darlehen abgelöst. Die teilweise Verwendung des restlichen Veräußerungserlöses für andere Darlehen sei ebenfalls nicht steuermindernd zu berücksichtigen. Es habe an einer Vereinbarung mit dem Zahlenden über die Verwendung des restlichen Erlöses zur Rückzahlung des Darlehens eines anderen Vermietungsobjekts gefehlt. Auch eine Berücksichtigung als privates Veräußerungsgeschäft war im Besprechungsfall nicht möglich, da mehr als zehn Jahre seit der Anschaffung vergangen waren.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 05/2024)

Werden an Mietobjekten innerhalb von drei Jahren nach ihrer Anschaffung umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, drohen dem Vermieter bei der Abschreibung erhebliche steuerliche Nachteile: Kosten, die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort abziehbar sind, werden vom Finanzamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umgedeutet, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Diese Umdeutung führt dazu, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch über die reguläre Abschreibung des Gebäudes steuermindernd auswirken. Ein sofortiger steuerlicher Abzug ist dann nicht mehr möglich. Ob die Dreijahresfrist auch durch die Entnahme einer Wohnung aus dem Betriebsvermögen in Gang gesetzt werden kann, hat nun der Bundesfinanzhof (BFH) untersucht. Im zugrunde liegenden Fall hatte der Kläger eine Wohnung aus seinem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen entnommen und im Anschluss daran grundlegend saniert. Die Kosten hierfür beliefen sich in den ersten drei Jahren nach der Entnahme auf insgesamt rund 83.000 EUR, die der Kläger als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand bei seinen Vermietungseinkünften geltend machte (die Vermietung erfolgte an seine Tochter). Das Finanzamt war der Auffassung, dass der Kläger den Aufwand nur als anschaffungsnahe Herstellungskosten über die Nutzungsdauer des Objekts verteilt abschreiben könne (linear mit 2 % pro Jahr). Der Kläger machte dagegen geltend, dass keine entgeltliche Anschaffung der Wohnung vorgelegen habe und die Dreijahresfrist somit nicht in Gang gesetzt worden sei, innerhalb derer anschaffungsnahe Herstellungskosten anfallen können. Die Entnahme sei nämlich kein anschaffungsähnlicher Vorgang. Der BFH urteilte ebenfalls, dass die Entnahme einer Wohnung aus dem Betriebsvermögen keine Anschaffung im Sinne der Regelungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten ist, so dass die Baukosten zu Unrecht als solche eingeordnet worden waren. Es fehlt für die Annahme einer Anschaffung sowohl an der notwendigen Gegenleistung als auch an einem Rechtsträgerwechsel, sofern das Wirtschaftsgut in das Privatvermögen desselben Steuerzahlers überführt wird. Hinweis: Der BFH verwies die Sache gleichwohl zurück an die Vorinstanz, da noch zu klären war, ob die Baukosten möglicherweise nach den Bewertungsmaßstäben des Handelsgesetzbuches zu den Herstellungskosten zählen. Sollte dies nicht der Fall sein, kann der Kläger seine Aufwendungen sofort in den Jahren der Zahlung abziehen.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 01/2023)